Kupujący mówi, że świadectwo energetyczne go nie obchodzi, i proponuje dopisać do umowy, że się go zrzeka? To nie zadziała. Przy sprzedaży i nowym najmie mieszkania lub domu prawa do świadectwa nie da się wyłączyć żadną klauzulą. Sprzedającemu lub wynajmującemu, który go nie przekaże, grozi grzywna do 5000 zł.
Dlaczego klauzula o zrzeczeniu się nic nie daje
Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązują przepisy, które jasno określają, kto za co odpowiada. Prawo do otrzymania świadectwa ma kupujący i najemca. Obowiązek jego przekazania spoczywa na właścicielu albo zarządcy, który wprowadza nieruchomość do obrotu. Strony mogą negocjować cenę czy termin wydania kluczy, ale tego obowiązku nie wykreślą.
Propozycję „dopiszmy, że pan nie chce dokumentu” słyszałem przy formalnościach wiele razy. Nawet gdy obie strony podpiszą taki zapis, jest on nieskuteczny. Odpowiedzialność i tak zostaje po stronie sprzedającego lub wynajmującego.
Sprzedaż u notariusza: co się dzieje, gdy dokumentu brak?
Świadectwo wręczasz kupującemu przy sporządzaniu aktu notarialnego. Może mieć formę papierową albo elektroniczną, opatrzoną podpisem zaufanym, osobistym lub kwalifikowanym.
Jeśli dokumentu nie ma, notariusz musi odnotować ten brak w akcie i pouczyć sprzedającego o grożącej odpowiedzialności. Nieprzekazanie świadectwa to wykroczenie zagrożone grzywną do 5000 zł.
Świadectwo może wystawić wyłącznie osoba wpisana do wykazu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Za mieszkanie zapłacisz zwykle od 250 do 650 zł, za dom jednorodzinny przeważnie od 500 do 1000 zł. Przy możliwej grzywnie do 5000 zł oszczędzanie na tym dokumencie po prostu się nie opłaca.
Najem zaczyna się od ogłoszenia, nie od umowy
Przy wynajmie obowiązuje ta sama zasada. Świadectwo przekazujesz najemcy przy podpisaniu nowej umowy najmu. Najemca, tak jak kupujący, nie może się go zrzec.
Obowiązek pojawia się jednak wcześniej, niż wielu właścicielom się wydaje. Ogłoszenie o sprzedaży lub wynajmie w internecie czy w prasie musi zawierać wybrane wskaźniki ze świadectwa:
- roczne zapotrzebowanie na energię użytkową,
- roczne zapotrzebowanie na energię końcową,
- roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną,
- udział odnawialnych źródeł energii,
- wielkość emisji CO₂.
Dlatego świadectwo trzeba mieć w ręku, zanim pierwsze zdjęcia mieszkania trafią na portal z ogłoszeniami.
Mieszkanie w bloku potrzebuje własnego świadectwa
W budynku wielorodzinnym świadectwo całego bloku nie wystarczy. Sprzedając lub wynajmując mieszkanie, potrzebujesz certyfikatu dla tego konkretnego lokalu.
Audytor będzie potrzebował dokumentacji technicznej budynku. Możesz o nią bezpłatnie poprosić spółdzielnię albo wspólnotę. Zarządca ma na jej wydanie maksymalnie 14 dni, więc te dwa tygodnie trzeba doliczyć do planu, jeśli zależy ci na szybkim podpisaniu umowy.
Kto go nie potrzebuje i kiedy traci ważność przed upływem 10 lat?
Jeśli mieszkasz u siebie i niczego nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz, świadectwo nie jest wymagane. Z obowiązku zwolnione są też:
- budynki i lokale chronione przepisami o ochronie zabytków, w tym wpisane do rejestru zabytków lub ujęte w gminnej ewidencji zabytków,
- budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej do 50 m²,
- budynki mieszkalne używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku, na przykład domki letniskowe,
- obiekty przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię, z wyjątkiem wbudowanego oświetlenia.
Świadectwo jest ważne przez 10 lat od sporządzenia, ale może stracić ważność wcześniej. Dzieje się tak po robotach budowlano-instalacyjnych, które zmieniają charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu, czyli na przykład po wymianie okien, dociepleniu elewacji albo zmianie źródła ogrzewania. Jeśli po wystawieniu świadectwa wymieniłeś okna lub kocioł, przed sprzedażą lub nowym najmem zamów nowy dokument.
